Entenda os limites legais da multa por distrato imobiliário, quando é abusivo cobrar percentuais altos e como contestar retenções indevidas da construtora.
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Fazer o distrato de um imóvel na planta pode ser necessário por muitos motivos — e a construtora não pode cobrar qualquer valor que quiser. A lei estabelece limites claros.
Quando a situação financeira muda, um imóvel comprado na planta pode se tornar um peso. O distrato — a rescisão do contrato de compra e venda — é a saída legal, mas muitos compradores se assustam ao descobrir que a construtora quer reter uma parcela significativa do que já foi pago.
A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) trouxe regras mais claras sobre os percentuais de retenção, mas ainda há muita confusão sobre o que é legal e o que é abusivo. Neste artigo, explicamos de forma didática quais são os limites que a construtora pode cobrar, quando a multa de 25% se aplica, quando percentuais maiores são aceitos e como contestar cobranças abusivas.
O distrato imobiliário é a rescisão consensual (ou judicial) do contrato de compra e venda de imóvel na planta. Ocorre quando o comprador decide desistir da aquisição antes da entrega das chaves.
O processo envolve a devolução dos valores pagos, descontada uma penalidade pelo descumprimento do contrato pelo comprador. Essa penalidade é o que chamamos de multa por distrato — e é exatamente aqui que surgem os conflitos mais comuns.
Atenção ao tipo de distrato: Antes de assinar qualquer acordo com a construtora, é fundamental identificar quem deu causa à rescisão. Se foi a construtora (por atraso, vício, descumprimento), você não deve pagar multa — pelo contrário, ela é quem deve indenizar você.
Muitos compradores abrem mão de valores significativos por desconhecimento dos limites legais. Um advogado pode garantir que você receba o máximo de volta.
A Lei 13.786/2018 foi criada para dar mais previsibilidade às relações contratuais imobiliárias, estabelecendo regras claras tanto para o comprador quanto para a construtora em caso de rescisão. Veja o que ela determina:
Em caso de distrato por iniciativa do comprador, a construtora pode reter:
| Tipo de Incorporação | Retenção Máxima Prevista | Prazo de Devolução |
|---|---|---|
| Com Patrimônio de Afetação | Até 25% dos valores pagos + corretagem | Até 30 dias após o habite-se |
| Sem Patrimônio de Afetação | Percentual contratual (sujeito ao CDC) | Até 180 dias após o distrato |
| Por culpa da Construtora | Zero — devolução integral | Conforme negociação/decisão judicial |
O patrimônio de afetação é um regime especial de proteção ao comprador em que os recursos do empreendimento ficam separados das demais finanças da construtora. É uma garantia para que, mesmo em caso de falência da incorporadora, a obra continue.
Quando o empreendimento está sujeito ao patrimônio de afetação, a Lei 13.786/2018 fixou expressamente o limite de 25% dos valores pagos como máximo de retenção em caso de distrato pelo comprador.
A questão da multa acima de 25% é uma das mais complexas do direito imobiliário. A Lei 13.786/2018 não fixou um percentual único para todas as situações, e há hipóteses em que percentuais maiores podem ser aplicados — mas sempre com limitações importantes.
Resumo prático: Se a construtora quer reter mais de 25% dos valores que você pagou, procure um advogado antes de aceitar. Em muitos casos, é possível reduzir judicialmente a retenção e receber de volta uma quantia significativamente maior do que a ofertada pela construtora.
Multas acima dos limites legais podem ser contestadas na Justiça. Não aceite proposta da construtora sem antes consultar um especialista.
Se você acredita que a construtora está cobrando uma multa superior ao permitido por lei, existem caminhos jurídicos para contestar. Veja as principais estratégias:
Quando a rescisão do contrato é motivada por falha da construtora — atraso injustificado na entrega, vícios construtivos graves, alteração unilateral do projeto — a situação se inverte completamente.
Nesse caso, o comprador tem direito a:
A construtora não pode cobrar qualquer multa do comprador nessa situação, pois ela própria deu causa à rescisão.
Quando o distrato é por culpa da construtora?
O distrato imobiliário é uma situação delicada que exige análise cuidadosa do contrato, conhecimento da legislação e experiência com a jurisprudência específica. Na Moreira & Ponciano, oferecemos orientação completa para que você tome a melhor decisão e receba o máximo a que tem direito.
Nossa atuação em casos de distrato abrange desde a análise inicial do contrato até a conclusão do processo — seja por acordo extrajudicial ou por sentença judicial.
Antes de assinar qualquer distrato, consulte um advogado. A diferença pode ser de dezenas de milhares de reais. Entre em contato agora.
Tire suas principais dúvidas sobre os limites legais da multa por distrato imobiliário e seus direitos como comprador.
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