Entenda os limites legais da multa por distrato, quando ela pode chegar a 50%, o que acontece com o FGTS e o prazo para receber o dinheiro de volta.
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A multa por desistência na compra de imóvel é um dos pontos mais polêmicos e discutidos nos casos envolvendo construtoras. Antes da Lei 13.786/2018, os tribunais decidiam cada caso de forma diferente. Com a lei, surgiram limites mais claros — mas também mais dúvidas.
O limite de 25% é válido para todos os imóveis? Quando a multa pode chegar a 50%? A construtora pode cobrar acima desse percentual se o contrato assim previr? E o FGTS — volta para o comprador ou fica retido?
Neste artigo, respondemos todas essas questões com base na legislação vigente e na jurisprudência dos tribunais, para que você entenda exatamente o que pode acontecer com seu dinheiro em caso de desistência.
A Lei 13.786/2018 — popularmente conhecida como Lei do Distrato — estabeleceu de forma expressa o percentual máximo que a construtora pode reter quando o comprador desiste voluntariamente de um contrato de incorporação imobiliária.
Para incorporações no regime convencional (a maioria dos empreendimentos), o limite é de 25% dos valores pagos pelo comprador. Esse percentual serve para cobrir:
A lei representa um avanço em relação ao período anterior a 2018, quando os tribunais decidiam caso a caso e os valores retidos variavam enormemente. Com o limite legal, o comprador sabe exatamente o máximo que pode perder — o que facilita o planejamento financeiro da rescisão.
Atenção: O limite de 25% aplica-se ao regime convencional. Para incorporações em regime de afetação com SFH, o percentual máximo é de 50%. Saiba identificar em qual regime está enquadrado o seu empreendimento antes de qualquer negociação.
A multa de até 50% aplica-se a incorporações imobiliárias que reúnam cumulativamente duas condições:
A justificativa para o percentual mais alto nesses casos é que o regime de afetação oferece maior proteção ao comprador — especialmente em caso de falência da incorporadora, pois os recursos estão blindados. Como o comprador tem mais garantias, o custo da desistência é maior.
Na prática, muitos compradores não sabem se seu empreendimento está em regime de afetação ou não. Essa informação consta no contrato de incorporação e no registro do empreendimento no Cartório de Imóveis. Um advogado pode verificar rapidamente essa informação para você.
Entender o regime do seu empreendimento pode ser a diferença entre perder 25% ou 50% — ou até nada, se a culpa for da construtora.
A multa incide sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador até o momento da rescisão, e não sobre o valor total do imóvel. Isso é um ponto crucial que muitos compradores confundem.
Exemplo prático:
Observe que a construtora não pode reter 25% de R$ 400.000 (o valor total do imóvel), mas sim 25% de R$ 80.000 (o que foi efetivamente pago). Essa distinção importa muito para calcular o real impacto financeiro da desistência.
Atenção especial para a corretagem: Muitos contratos incluem a comissão de corretagem no valor das primeiras parcelas. Dependendo do caso, esse valor pode ser incluído na base de cálculo da retenção ou pode ser objeto de discussão judicial separada.
Não. As cláusulas contratuais que estabeleçam percentual de retenção superior ao permitido pela Lei 13.786/2018 são nulas de pleno direito, por força do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, que veda cláusulas abusivas em contratos de consumo.
Isso significa que, mesmo que você tenha assinado um contrato que preveja retenção de 40% ou 60%, a construtora só pode reter o percentual máximo legal (25% ou 50%, conforme o caso). A cláusula contratual mais gravosa não tem validade.
Se a construtora insistir em reter percentual acima do legal, ou se já fez a rescisão retendo valor excessivo, você pode:
O FGTS tem regras próprias que independem das regras do distrato imobiliário. Quando o comprador utilizou o FGTS para entrada ou amortização do financiamento e, depois, rescinde o contrato, o que acontece com esses recursos é:
Navegar pelas regras do distrato imobiliário sem orientação jurídica é um risco real. Na Moreira & Ponciano, analisamos o seu contrato, identificamos o regime de incorporação aplicável, calculamos o valor que você tem direito de receber e orientamos todo o processo de rescisão — extrajudicial ou judicial — para garantir que você não perca mais do que precisa perder.
O prazo para a construtora devolver os valores ao comprador que desistiu também varia conforme o regime da incorporação:
Se a construtora não devolver no prazo: O comprador pode ajuizar ação de cobrança com pedido de correção monetária, juros de mora e indenização por dano moral pela demora injustificada. Em alguns casos, é possível pedir a penhora de bens da construtora para garantir o pagamento.
Retenções acima do limite legal são nulas e podem ser contestadas judicialmente. Consulte um advogado e saiba o que você tem direito de receber.
As principais dúvidas sobre percentuais de retenção, prazos e direitos do comprador no distrato imobiliário.
Não deixe a construtora reter mais do que a lei permite. Entre em contato agora e receba orientação especializada sobre a multa por desistência no seu caso.