Como calcular o valor do imóvel para o inventário? Qual a diferença entre ITCMD e ITBI? Como funciona a escritura pública de transmissão? Quais documentos são necessários? Este guia completo responde tudo sobre a transmissão de imóveis no inventário — com linguagem clara e sem juridiquês.
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Quando o inventário envolve um imóvel — e a maioria envolve —, surgem dúvidas que vão muito além do básico: por qual valor o imóvel entra no inventário? Qual imposto incide? O ITBI é cobrado? Como é feita a escritura? E após a escritura, ainda preciso registrar no cartório?
Essas perguntas são completamente legítimas — e as confusões nessa área são comuns. Uma das mais frequentes é a confusão entre ITCMD e ITBI: muitas famílias chegam até nós acreditando que o ITBI será cobrado na transmissão do imóvel herdado. Spoiler: não é. Só o ITCMD incide no inventário — e explicaremos exatamente por quê.
Outra confusão frequente é sobre o valor usado para calcular o imposto. Não é o valor de mercado. Não é o valor do IPTU. É um terceiro valor — o valor venal de referência do ITCMD —, calculado pela Sefaz estadual com critérios próprios. E esse valor pode ser contestado quando estiver acima do valor real de mercado.
Neste artigo, explicamos todo o processo de transmissão de um imóvel no inventário: do cálculo do valor à lavratura da escritura, do pagamento do ITCMD ao registro no Cartório de Registro de Imóveis. Leia até o fim e, se tiver dúvidas sobre o seu caso, entre em contato com nossa equipe.
A escritura pública de inventário e partilha é o documento lavrado por um tabelião de notas que formaliza a conclusão do inventário extrajudicial. Nela estão registrados: os dados do falecido, os dados de todos os herdeiros, a descrição detalhada de todos os bens do espólio, a forma como esses bens serão divididos entre os herdeiros (a partilha), os impostos pagos e as certidões apresentadas.
Quando o inventário inclui imóveis, a escritura também faz as vezes de título de transmissão: é por meio dela que a propriedade do imóvel é formalmente transferida do espólio para o nome dos herdeiros. A escritura, depois de lavrada, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente para que a transferência de propriedade produza efeitos perante terceiros — como bancos, compradores futuros e outros credores.
A escritura pública é o documento final do inventário. Ela substitui a sentença judicial de partilha — com a mesma validade jurídica. É lavrada em cartório de notas, com a presença e assinatura de todos os herdeiros e do advogado responsável.
No inventário judicial, não há escritura pública — o documento final é a sentença de homologação da partilha proferida pelo juiz. Essa sentença serve como título para o registro no CRI, assim como a escritura serve no extrajudicial.
Neste artigo, focamos na escritura do inventário extrajudicial — que é a mais comum, a mais rápida e a mais barata. Mas muitos dos conceitos explicados aqui (valor do imóvel, ITCMD, documentos necessários) se aplicam igualmente ao inventário judicial.
Muitas pessoas confundem a escritura de inventário com a escritura de compra e venda de imóvel — são documentos completamente diferentes, com propósitos, partes, impostos e procedimentos distintos. Entender essa diferença é essencial para evitar confusões sobre qual imposto é pago e quais são os custos envolvidos.
| Característica | Escritura de Inventário | Escritura de Compra e Venda |
|---|---|---|
| O que é? | Formaliza a transmissão de bens do falecido para os herdeiros | Formaliza a compra e venda de um imóvel entre vivos |
| Partes envolvidas | Espólio (representado pelos herdeiros) e herdeiros como beneficiários | Vendedor e comprador |
| Natureza da transmissão | Gratuita (causa mortis — herança) | Onerosa (pago um preço pela propriedade) |
| Imposto principal | ITCMD (estadual — 4% em SP) | ITBI (municipal — geralmente 3% em SP) |
| Base de cálculo do imposto | Valor venal de referência do ITCMD (Sefaz-SP) | Maior entre valor venal do IPTU e valor da transação |
| Advogado obrigatório? | Sim — obrigatório na escritura de inventário extrajudicial | Não obrigatório, mas fortemente recomendado |
| Registro posterior? | Sim — no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) | Sim — no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) |
A confusão mais prejudicial que essa diferença gera é em relação aos impostos. Famílias que acreditam que o ITBI será cobrado no inventário se preparam financeiramente para pagar um imposto que, na verdade, não existe nesse contexto — e podem perder dinheiro pagando por orientações incorretas. Sempre que tiver dúvida sobre qual imposto incide no seu caso, consulte um advogado especialista.
Esta é, sem dúvida, a dúvida mais frequente de quem está diante de um inventário com imóvel: "por qual valor o imóvel entra no inventário?" A resposta não é óbvia — e muitas pessoas erram aqui.
Em São Paulo, o valor usado para calcular o ITCMD sobre imóveis é o valor venal de referência do ITCMD, calculado pela Sefaz-SP (Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo). Esse valor é específico para fins do ITCMD — e pode ser diferente tanto do valor de mercado quanto do valor venal do IPTU.
O valor pelo qual o imóvel seria vendido no mercado aberto não é o valor usado para calcular o ITCMD.
O valor venal que aparece no carnê do IPTU não é necessariamente o mesmo usado para o ITCMD — embora possam ser próximos.
Calculado pela Sefaz-SP com base em critérios próprios, disponível para consulta no sistema ITD da Sefaz-SP.
Uma vez obtido o valor venal de referência do ITCMD, o cálculo é simples:
ITCMD = 4% × Valor Venal de Referência do ITCMD
Exemplo: imóvel com valor venal de referência de R$ 400.000 → ITCMD = R$ 16.000
Esse valor é calculado por herdeiro, com base na fração do imóvel que ele recebe. Se dois filhos herdam um imóvel de R$ 400.000 em partes iguais (50% cada), cada um paga ITCMD sobre R$ 200.000: R$ 200.000 × 4% = R$ 8.000 cada.
O contribuinte — ou o advogado em nome dele — pode consultar o valor venal de referência do ITCMD para imóveis urbanos localizado em São Paulo diretamente no portal eletrônico da Sefaz-SP. O processo é simples:
O advogado especialista em inventários tem experiência com esse sistema e agiliza consideravelmente o processo de consulta e preenchimento. Erros na declaração ITD — como informar valores incorretos ou omitir bens — podem gerar autuação fiscal com multas de até 150% sobre o imposto devido.
Uma pergunta muito prática: "E se o valor de mercado do meu imóvel for maior do que o valor venal de referência calculado pela Sefaz? Posso usar o valor venal?" E no sentido inverso: "E se o valor venal de referência for maior do que o valor real de mercado?"
Nesse caso, a legislação do ITCMD em SP determina que se usa o maior valor entre os dois. Se a Sefaz calcular R$ 300.000 como valor venal de referência mas o imóvel vale R$ 500.000 no mercado, a Sefaz pode exigir o cálculo sobre R$ 500.000. Na prática, a Sefaz-SP usa principalmente seu próprio valor de referência — mas pode questionar se houver evidência de que o valor declarado está muito abaixo do mercado.
Quando o valor venal de referência calculado pela Sefaz é superior ao valor real de mercado do imóvel, o contribuinte tem o direito de contestar administrativamente essa avaliação. Pode ser necessário apresentar avaliação de mercado realizada por perito (engenheiro de avaliações) para demonstrar que o valor da Sefaz está superestimado. Se aceita, a contestação reduz a base de cálculo do ITCMD — gerando economia direta.
Quando contestar o valor venal? A contestação do valor venal de referência é cabível quando: (1) o imóvel está em estado precário de conservação; (2) o imóvel tem algum ônus ou restrição que reduz seu valor; (3) há irregularidades na construção que impactam o valor; (4) o mercado imobiliário local sofreu desvalorização expressiva. O advogado especialista pode identificar essas situações e protocolar a contestação adequada junto à Sefaz.
Muitas famílias pagam mais ITCMD do que deveriam porque não sabem que podem contestar o valor venal de referência da Sefaz. Nossa equipe analisa o imóvel e, quando cabível, protocola a contestação para reduzir o imposto.
Verificar Valor Venal pelo WhatsAppVamos esclarecer de uma vez por todas: no inventário, somente o ITCMD é cobrado. O ITBI não incide no inventário. Entender por quê exige entender a natureza de cada imposto:
A razão técnica pela qual o ITBI não incide no inventário está na própria Constituição Federal: o art. 156, II diz que o ITBI incide sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso. A herança é uma transmissão causa mortis (decorrente da morte) — e não é onerosa (o herdeiro não paga nenhum preço ao receber o bem herdado). Portanto, os dois requisitos constitucionais do ITBI — transmissão inter vivos e ato oneroso — estão ausentes na herança.
Embora o ITBI não incida no momento do inventário, ele pode entrar em cena depois — especificamente quando o herdeiro decide vender o imóvel que recebeu como herança.
Imagine que um filho herdou um apartamento no inventário do pai. No inventário, ele pagou ITCMD de 4% sobre o valor venal de referência. Dois anos depois, ele decide vender o apartamento para um terceiro. Nessa venda — que é uma transação onerosa entre vivos — o comprador paga o ITBI ao município onde o imóvel está localizado. O ITBI é de responsabilidade do comprador, não do vendedor-herdeiro.
Há também uma questão tributária importante na venda do imóvel herdado: o ganho de capital. A Receita Federal tributa o lucro obtido na venda de imóvel a uma alíquota que pode variar de 15% a 22,5%. O custo de aquisição para fins de ganho de capital no imóvel herdado é o valor venal de referência do ITCMD que foi usado na declaração do inventário. Se o herdeiro vender o imóvel por valor superior ao que foi declarado no inventário, há ganho de capital tributável. Um advogado ou contador pode ajudar a estruturar essa operação de forma eficiente.
A venda de imóvel herdado pode gerar ITBI, ganho de capital e outras implicações tributárias. Nossa equipe orienta você sobre a melhor forma de realizar a operação com o menor custo tributário legal.
Consultar sobre Venda de Imóvel HerdadoA lavratura da escritura pública de inventário e partilha envolve uma sequência de etapas bem definidas. O advogado especialista coordena todas elas — garantindo que cada passo seja cumprido corretamente e dentro dos prazos. Veja o passo a passo completo:
Reunir toda a documentação com antecedência é fundamental para que a escritura seja lavrada sem atrasos. O advogado elabora a lista completa e específica para o seu caso — mas veja abaixo os documentos que quase sempre são necessários:
Atenção com os prazos das certidões: A maioria das certidões tem validade de 30 a 90 dias. Se o processo demorar para ser concluído, algumas certidões podem vencer e precisar ser renovadas — gerando custo adicional e atraso. Um bom planejamento temporal, coordenado pelo advogado, evita esse problema.
Os emolumentos do cartório de notas para a lavratura da escritura de inventário são regulados pela tabela de emolumentos do TJSP, publicada anualmente pela Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo. Os valores são progressivos — aumentam conforme o valor total dos bens do espólio.
A tabela de emolumentos é pública e pode ser consultada no site do TJSP. Como referência ilustrativa para 2022/2023 (os valores são reajustados anualmente):
| Valor do Espólio (aproximado) | Emolumentos estimados (lavratura) | Taxa de Fiscalização (TJSP) |
|---|---|---|
| Até R$ 50.000 | R$ 700 a R$ 1.200 | ~20% sobre os emolumentos |
| R$ 50.001 a R$ 150.000 | R$ 1.200 a R$ 2.500 | ~20% sobre os emolumentos |
| R$ 150.001 a R$ 400.000 | R$ 2.500 a R$ 5.000 | ~20% sobre os emolumentos |
| R$ 400.001 a R$ 800.000 | R$ 5.000 a R$ 9.000 | ~20% sobre os emolumentos |
| R$ 800.001 a R$ 2.000.000 | R$ 9.000 a R$ 18.000 | ~20% sobre os emolumentos |
| Acima de R$ 2.000.000 | Acima de R$ 18.000 | ~20% sobre os emolumentos |
* Valores estimados e sujeitos a reajuste anual pelo TJSP. Consulte a tabela oficial vigente para valores exatos.
Além dos emolumentos da lavratura, o cartório pode cobrar taxas adicionais para: pesquisa de endereço, certidão de cópia da escritura, reconhecimento de firmas (se necessário) e outros serviços. O tabelião deve informar o custo total antes do início dos atos.
Sim — e esse é um passo que muitas famílias ignoram ou deixam para depois, sem perceber as consequências práticas. A escritura pública de inventário, por si só, não transfere a propriedade do imóvel do espólio para o herdeiro. Para que a transferência de propriedade seja completa e produza efeitos perante terceiros, a escritura precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente — aquele onde o imóvel está matriculado.
Isso está expresso no art. 1.227 do Código Civil Brasileiro: "os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis". Embora a herança seja transmissão causa mortis (e não inter vivos), o princípio da necessidade de registro para eficácia perante terceiros se aplica igualmente.
Taxa de registro: O CRI cobra uma taxa separada para registrar a escritura — diferente dos emolumentos do cartório de notas. Em São Paulo, essa taxa também é tabelada pelo TJSP e varia conforme o valor do imóvel. É uma despesa adicional que deve ser prevista no orçamento total do inventário.
Essa pergunta surge frequentemente — seja porque um herdeiro mora no exterior, seja porque ele se recusa a participar, seja porque houve uma briga familiar. A resposta jurídica varia conforme o motivo da ausência:
Se o herdeiro simplesmente não pode estar presente fisicamente no cartório — seja por morar em outra cidade, estado ou país —, a solução é simples: ele pode outorgar uma procuração pública (lavrada num cartório de notas do local onde está) com poderes específicos para que um procurador o represente na assinatura da escritura. A procuração deve ser específica para o ato de inventário e partilha — e, se lavrada no exterior, deve ser apostilada (se o país for signatário da Convenção de Haia) ou consularizada (se não for).
Se um herdeiro se recusa a comparecer e assinar a escritura sem justo motivo, o inventário extrajudicial não pode ser concluído. A lei exige a concordância de todos. Nesse caso, a família precisa migrar para o inventário judicial, onde o juiz pode dar prosseguimento ao processo mesmo sem a concordância do herdeiro recalcitrante — citando-o por oficial de justiça e, eventualmente, nomeando um curador especial para representar seus interesses.
Antes de ir ao Judiciário, porém, vale tentar a mediação: um advogado especialista pode intermediar o diálogo, explicar ao herdeiro seus direitos e deveres e tentar compor o conflito amigavelmente. Muito frequentemente, a recusa em assinar a escritura tem raízes em mal-entendidos ou em questões emocionais que a mediação pode resolver.
Herdeiro falecido após o inventário ser aberto: Se um dos herdeiros falecer durante o processo de inventário, antes da escritura ser assinada, seus próprios herdeiros herdam seu lugar no processo. Isso pode complicar significativamente o inventário — razão pela qual a agilidade na abertura e condução do processo é sempre recomendável.
A transmissão de imóveis em inventários envolve cálculos precisos de ITCMD, consulta ao sistema da Sefaz, elaboração da minuta da escritura, coordenação com o cartório de notas e registro no CRI. Nossa equipe cuida de tudo — com agilidade e segurança jurídica.
Consultar sobre Imóvel no Inventário
OAB/MG 171.253 — Advogado especialista em Direito de Família e Sucessões
Lucas de Abreu Moreira é sócio fundador do escritório Moreira & Ponciano Advogados, com atuação concentrada em Direito de Família, Inventários e Planejamento Sucessório. Tem ampla experiência na condução de inventários extrajudiciais com imóveis, incluindo a elaboração de minutas de escritura, a contestação de valores venais superestimados pela Sefaz, a identificação de isenções de ITCMD e a coordenação do registro das escrituras nos Cartórios de Registro de Imóveis. Atende famílias em São Paulo e em todo o Brasil.
Falar com Lucas MoreiraO valor do imóvel para fins de ITCMD em São Paulo é o valor venal de referência do ITCMD, calculado pela Sefaz-SP. Esse valor não é o valor de mercado nem o valor venal do IPTU — é um valor específico determinado pelo sistema ITD da Sefaz com base em critérios próprios.
Para consultar, acesse o portal da Sefaz-SP, entre no sistema ITD e informe a inscrição cadastral do imóvel. O sistema retorna o valor de referência automaticamente. O ITCMD é calculado aplicando 4% sobre esse valor (em SP). Se o valor de referência parecer acima do valor real de mercado, é possível contestá-lo administrativamente com o apoio de um advogado.
Não. O ITBI não é cobrado no inventário. Essa é uma das confusões mais comuns na área. O ITBI é um imposto municipal que incide somente sobre transmissões onerosas de imóveis — ou seja, compra e venda, permuta, dação em pagamento.
No inventário, a transmissão do imóvel para os herdeiros é gratuita (causa mortis), portanto somente o ITCMD — imposto estadual — incide. O ITBI só aparecerá se o herdeiro decidir vender o imóvel herdado para um terceiro — nesse caso, o comprador paga o ITBI ao município.
ITCMD: imposto estadual, pago na herança, alíquota de 4% em SP sobre o valor venal de referência da Sefaz. É o imposto que o herdeiro paga ao receber o imóvel no inventário.
ITBI: imposto municipal, pago na compra e venda, alíquota de ~3% em SP sobre o maior entre valor venal e valor da transação. NÃO é cobrado no inventário — somente na venda posterior do imóvel. No inventário, o ITBI não existe. Só o ITCMD é pago.
A escritura pública de inventário e partilha é lavrada no cartório de notas após: (1) acordo entre os herdeiros; (2) elaboração da minuta pelo advogado; (3) apresentação de toda a documentação exigida, incluindo o comprovante de pagamento do ITCMD; (4) pagamento dos emolumentos do cartório; (5) assinatura por todos os herdeiros presentes ou representados por procurador.
Após a lavratura da escritura, ela precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente para que a transferência da propriedade do imóvel produza efeitos legais perante terceiros. Sem o registro, o imóvel continua no nome do falecido no registro público.
A escritura de inventário mal elaborada pode gerar problemas por anos — com o ITCMD cobrado errado, o registro no CRI atrasado ou a partilha contestada. Nossa equipe especializada assegura que cada detalhe seja tratado com precisão e segurança jurídica.
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