Estimativa completa e detalhada de todos os custos do inventário de um imóvel de R$ 200.000 em São Paulo: ITCMD, emolumentos do cartório, honorários advocatícios e custo total real.
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Uma casa de R$ 200.000 representa um patrimônio real e importante para a maioria das famílias brasileiras. Saber exatamente quanto vai custar o inventário desse bem é o primeiro passo para evitar surpresas e planejar com tranquilidade.
Ao contrário do que muitos pensam, os custos do inventário não se resumem aos honorários do advogado. Há o ITCMD (imposto estadual sobre herança), os emolumentos do Cartório de Notas, as taxas do Cartório de Registro de Imóveis e uma série de certidões que precisam ser obtidas ao longo do processo. Para um imóvel de R$ 200.000, esses custos somados chegam facilmente a R$ 24.000 a R$ 29.000 — o equivalente a 12% a 14% do valor do bem.
Em 2021, ano em que este artigo foi originalmente publicado, a Unidade Fiscal do Estado de São Paulo (UFESP) estava fixada em R$ 28,82. O limite de isenção do ITCMD para pequenos espólios era de 2.500 UFESPs, ou seja, aproximadamente R$ 72.050. Um imóvel de R$ 200.000 ultrapassa esse limite com folga, o que significa que o ITCMD é plenamente devido — sem possibilidade de isenção.
Neste guia completo você vai entender cada custo de forma detalhada, com exemplos práticos, tabelas comparativas e orientações para tomar as melhores decisões para o seu caso.
O ITCMD — Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação — é o principal imposto do inventário. Em São Paulo, ele é regido pela Lei Estadual 10.705/2000 e tem alíquota única de 4% sobre o valor dos bens transmitidos. Para um imóvel de R$ 200.000, o cálculo é direto:
R$ 200.000 × 4% = R$ 8.000 de ITCMD
Esse imposto é pago à Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo (Sefaz-SP) por meio de guia específica (DARE-SP). O pagamento deve ser realizado antes da lavratura da escritura pública de inventário pelo Cartório de Notas — sem o comprovante de recolhimento do ITCMD, o cartório não lavra a escritura.
Em São Paulo, a isenção do ITCMD é prevista no artigo 6º da Lei 10.705/2000 para transmissões cujo valor não ultrapasse 2.500 UFESPs. Em março de 2021, a UFESP estava fixada em R$ 28,82, o que equivalia a um limite de isenção de aproximadamente R$ 72.050. Um imóvel de R$ 200.000 supera esse limite em quase três vezes — portanto, o ITCMD de R$ 8.000 é integralmente devido.
Atenção: a isenção em SP leva em conta o valor total do espólio, não apenas o valor do imóvel individualmente. Se a herança incluir também conta bancária, veículos e outros bens, o total será ainda maior — e a isenção ainda mais improvável.
Os emolumentos cartorários são as taxas cobradas pelo Cartório de Notas para lavrar a escritura pública de inventário e transmissão. Em São Paulo, esses valores são tabelados pelo TJSP (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo) e atualizados anualmente. Os valores a seguir são estimativas baseadas na tabela vigente:
| Serviço Cartorário | Valor Estimado (2021) | Observação |
|---|---|---|
| Lavratura da escritura de inventário (Cartório de Notas) | R$ 4.000 a R$ 6.000 | Calculado sobre o valor do espólio conforme tabela TJSP |
| Registro da escritura (Cartório de Registro de Imóveis) | R$ 1.500 a R$ 2.500 | Necessário para transferir o imóvel para o nome dos herdeiros |
| Certidão de matrícula atualizada do imóvel | R$ 40 a R$ 80 | Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis |
| Certidão de ônus reais | R$ 40 a R$ 80 | Confirma que o imóvel está livre de hipotecas e penhoras |
| Certidão de óbito (segunda via, se necessário) | R$ 30 a R$ 80 | Exigida pelo cartório para lavrar a escritura |
| Total estimado de emolumentos | R$ 5.610 a R$ 8.740 | Soma de todos os itens acima |
Por que os valores variam? Os emolumentos do Cartório de Notas são calculados com base em uma tabela progressiva: quanto maior o valor do espólio, maior o emolumento. Além disso, cada cartório tem autonomia para cobrar dentro da faixa estabelecida pelo TJSP, o que explica as variações entre diferentes cartórios da mesma cidade.
Dica importante: Antes de escolher um cartório, solicite um orçamento por e-mail ou pelo site do cartório. Vários cartórios de São Paulo disponibilizam simuladores online. A diferença entre o cartório mais barato e o mais caro para um espólio de R$ 200.000 pode chegar a R$ 2.000.
Cada inventário é único. Os custos dependem do valor venal do imóvel, do número de herdeiros, da existência de outros bens e de fatores que só um advogado especializado consegue analisar corretamente. Entre em contato agora e receba uma estimativa personalizada.
Solicitar Estimativa GratuitaA contratação de um advogado é obrigatória no inventário — tanto no extrajudicial (cartório) quanto no judicial. A Lei 11.441/2007, que criou o inventário extrajudicial, exige expressamente a participação de advogado na lavratura da escritura de inventário e partilha.
O piso dos honorários advocatícios para o inventário é estabelecido pela tabela de honorários da OAB-SP. Para inventário e arrolamento, o mínimo é de 6% sobre o valor do espólio. Aplicando ao imóvel de R$ 200.000:
6% × R$ 200.000 = R$ 12.000 (honorários mínimos OAB-SP)
Na prática, escritórios especializados cobram entre 6% e 10% do valor do espólio, dependendo da complexidade do caso. Para um espólio simples (apenas um imóvel, dois herdeiros adultos, sem dívidas), o valor tende a ficar próximo do mínimo de 6%. Para situações mais complexas (múltiplos imóveis, herdeiros incapazes, conflitos familiares), o percentual sobe.
O que está incluso nos honorários do advogado? Um advogado de inventário com honorários justos deve oferecer:
A tabela a seguir consolida todos os custos do inventário extrajudicial de um imóvel de R$ 200.000 em São Paulo, considerando o espólio composto apenas pelo imóvel, dois herdeiros adultos e maiores de idade, sem testamento e sem conflito entre as partes.
| Item | Quem paga | Para quem | Valor mínimo | Valor máximo |
|---|---|---|---|---|
| ITCMD (4% sobre R$ 200.000) | Herdeiros | Sefaz-SP | R$ 8.000 | R$ 8.000 |
| Escritura pública de inventário (Cartório de Notas) | Herdeiros | Cartório de Notas | R$ 4.000 | R$ 6.000 |
| Registro da transmissão (Cartório de Imóveis) | Herdeiros | Cartório de RI | R$ 1.500 | R$ 2.500 |
| Honorários advocatícios (mínimo 6%) | Herdeiros | Advogado | R$ 12.000 | R$ 20.000 |
| Certidões diversas (matrícula, negativas, óbito) | Herdeiros | Cartórios/Órgãos | R$ 300 | R$ 800 |
| TOTAL ESTIMADO | Extrajudicial (cartório) | R$ 25.800 | R$ 37.300 | |
Observação: Os valores acima são estimativas baseadas nos parâmetros vigentes em 2021 em São Paulo. Os valores reais podem variar conforme o valor venal do imóvel, a complexidade do espólio e o cartório escolhido.
A escritura pública de inventário e partilha é o documento lavrado pelo Cartório de Notas que formaliza a transmissão dos bens do falecido para os herdeiros. É o instrumento jurídico que substitui a sentença judicial no inventário extrajudicial. Após a lavratura, ela precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência do imóvel seja averbada na matrícula.
Muitas famílias confundem os dois instrumentos. A escritura de compra e venda é usada em transações comerciais — quando alguém compra um imóvel de outra pessoa. Já a escritura de inventário é usada para transmitir o imóvel de um falecido para os herdeiros. Elas são documentos diferentes, lavrados em contextos diferentes e com custos diferentes.
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o imposto municipal que incide sobre a compra e venda de imóveis. Ele NÃO é cobrado no inventário. A transmissão causa mortis (por herança) é tributada pelo ITCMD, imposto estadual. São dois impostos distintos, para situações distintas. Muitas famílias têm medo de pagar "dois impostos" — mas no inventário, apenas o ITCMD é devido.
Nosso time de advogados especialistas em inventário e Direito de Família está pronto para esclarecer todas as suas dúvidas e orientar sua família pelo caminho mais rápido e econômico. Atendemos em São Paulo e em todo o Brasil por videoconferência.
Tirar Dúvidas Agora — Sem CompromissoPara um espólio de R$ 200.000, a escolha entre o inventário extrajudicial (em cartório) e o judicial (na Justiça) tem impacto direto no tempo, no custo e no desgaste emocional da família. Veja a comparação:
| Critério | Inventário Extrajudicial | Inventário Judicial |
|---|---|---|
| Prazo médio de conclusão | 30 a 90 dias | 1 a 5 anos |
| Custo total estimado (espólio R$ 200k) | R$ 25.800 a R$ 37.300 | R$ 35.000 a R$ 60.000+ |
| Exige herdeiros maiores e capazes | Sim (obrigatório) | Não (pode haver menores) |
| Exige acordo entre os herdeiros | Sim (obrigatório) | Não (o juiz decide em caso de conflito) |
| Exige testamento aprovado judicialmente | Não pode haver testamento | Testamento pode ser incluído |
| Exige advogado | Sim (obrigatório por lei) | Sim (obrigatório por lei) |
| Órgão responsável | Cartório de Notas | Vara de Família ou Órfãos |
| Custas judiciais | Não há (substituídas pelos emolumentos) | 1% a 2% do valor do espólio |
Para um imóvel de R$ 200.000, em que todos os herdeiros são adultos e estão de acordo com a divisão, o inventário extrajudicial é sempre a melhor opção: mais rápido, mais barato e menos desgastante para a família.
Não. Enquanto o inventário não for concluído e a escritura de transmissão não for registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o imóvel ainda está formalmente no nome do falecido. Juridicamente, os herdeiros ainda não são proprietários — são apenas possuidores do direito à herança.
Tentar vender o imóvel antes do inventário é juridicamente impossível pelo sistema registral brasileiro: nenhum tabelião lavrará escritura de compra e venda de um imóvel cujo proprietário esteja morto sem que o inventário seja apresentado. Da mesma forma, nenhum banco aprovará um financiamento para um imóvel nessa situação.
Existe, porém, uma alternativa legal: os herdeiros podem ceder seus direitos hereditários a um terceiro (ou a outro herdeiro) por meio de cessão de direitos hereditários, antes de concluir o inventário. Essa cessão é formalizada por escritura pública e permite que o cessionário assuma a posição do cedente no inventário. Contudo, essa operação tem custos próprios e precisa ser orientada por advogado especializado para não gerar problemas fiscais.
Conselho prático: Se a família precisa de dinheiro urgente e o principal ativo é o imóvel de R$ 200.000, o melhor caminho é concluir o inventário o mais rápido possível (extrajudicial leva 30 a 90 dias) e então vender o imóvel regularmente. Tentar "pular" essa etapa gera complicações que custam mais do que o inventário em si.
Com um custo total entre R$ 25.000 e R$ 37.000, o inventário de um imóvel de R$ 200.000 pode representar um desafio financeiro significativo para muitas famílias. Veja as principais alternativas para tornar esse processo financeiramente viável:
No inventário extrajudicial, não é obrigatória a avaliação por perito. Os herdeiros podem declarar o valor do imóvel com base no valor venal do IPTU — o valor atribuído pela Prefeitura para fins de cálculo do imposto predial. Esse valor está disponível na guia do IPTU ou no portal da Prefeitura de São Paulo (sp.gov.br).
Contudo, há situações em que a avaliação por profissional habilitado pode ser recomendável ou necessária:
Muitas famílias pensam que contratar um advogado para o inventário é apenas uma obrigação legal — um custo necessário e nada mais. Na prática, um advogado especializado em inventário paga a si mesmo ao evitar erros que custam muito mais do que seus honorários.
Veja alguns exemplos concretos de como um advogado especializado protege os herdeiros de um imóvel de R$ 200.000:
Conclusão prática: Para um imóvel de R$ 200.000, os honorários mínimos do advogado são R$ 12.000. Parece muito? Considere que um erro na declaração do ITCMD pode gerar multa de R$ 4.000 a R$ 12.000. Um erro no prazo custa R$ 800. Uma dívida não identificada pode comprometer todo o valor do imóvel. O advogado especializado é o investimento mais seguro que a sua família pode fazer nesse momento.
A escritura pública de inventário de um imóvel de R$ 200.000 em São Paulo custa, em emolumentos, aproximadamente R$ 4.000 a R$ 6.000, conforme a tabela do TJSP vigente em 2021. A esse valor soma-se o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, que custa em torno de R$ 1.500 a R$ 2.500. No total, o custo cartorário completo (escritura + registro) fica entre R$ 5.500 e R$ 8.500.
É importante diferenciar a escritura de inventário da escritura de compra e venda. A escritura de inventário é o documento que transfere o imóvel do espólio para os herdeiros por herança — não envolve ITBI (imposto de compra e venda), apenas o ITCMD (imposto de herança).
O ITCMD para um imóvel de R$ 200.000 em São Paulo é de R$ 8.000 (4% sobre R$ 200.000). Em 2021, o limite de isenção em SP era de 2.500 UFESPs ≈ R$ 72.050 — portanto, um imóvel de R$ 200.000 não tem direito à isenção. O ITCMD é pago à Secretaria da Fazenda do Estado de SP (Sefaz-SP) antes da lavratura da escritura.
O inventário extrajudicial de um imóvel de R$ 200.000 inclui os seguintes custos principais:
Total estimado: R$ 25.800 a R$ 29.300 para o cenário mais simples.
Sim, totalmente separado. O cartório cobra emolumentos pela lavratura da escritura — esse valor é tabelado pelo TJSP e vai diretamente para o cartório. O advogado cobra honorários pelos seus serviços de assessoria, coordenação do processo e representação dos herdeiros — esse valor é negociado diretamente entre as partes, com piso estabelecido pela OAB-SP.
São dois serviços completamente distintos: o cartório faz a formalização jurídica do acordo entre os herdeiros, enquanto o advogado orienta, organiza, calcula o ITCMD, reúne documentos e conduz todo o processo. Um não substitui o outro — ambos são obrigatórios por lei no inventário extrajudicial.
Com mais de uma década de experiência em inventários imobiliários, a equipe do Moreira & Ponciano Advogados está pronta para conduzir o processo do início ao fim, com transparência total nos custos e prazo estimado de 30 a 90 dias para o inventário extrajudicial. Não deixe o imóvel da família parado por falta de orientação — o processo é mais simples do que parece.